关于房地产行业新规“三条红线”政策的个人解读。

三条红线政策解读

政策背景

融资端近年来收紧后，房企债务违约风险越来越高；目前全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，上市房企224家房企，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线，只有68家划入绿色安全档。负债总额已经超过15万亿，今年疫情之后，负债融资不降反增，前七个月几大房企国内外融资超过7000亿，房价不涨房企负债越来越高，房价上涨直接影响系统性金融安全。

政策内容

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%；

实施时间：2021年1月1日起全行业全面推行。

三、试点房企

首批试点：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城

试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

12家房企中，其中位于“三道红线”中红档的有3家房企：融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%、0.70。

位于橙档的是阳光城（000671.SZ），剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。

位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。

位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；

四、市场影响

1、社会资金流入房地产的渠道被大大收紧了，可以更好的流入实体和证券市场，支持实体经济和就业；

2、大房企市场占有率只会继续增加，中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大；

3、最高法出手：重新定调民间借贷利率，民间借贷利率的司法保护上限为15.4%，将有助于建立补充房地产供给端的长效机制，限制房企的过速发展；

4、踩线房企融资难度增大，企业资金周转面临巨大压力，下半年将积极调整集团回归绿档，拿地收缩，可能大规模推货，推出优惠促销政策，提高企业现金流,降低企业负债率；

5、市场波动难免，土地市场可能迎来相对低迷期，开放商拿地趋于保守。住宅市场面临大洪流竞争，可能达到后疫情时代去化小高峰随后波动性下行，部分区域可能出现降价趋势。受新房挤压，二手房市场将趋于冷淡，客户观望情绪增加，市场预期不明显。

五、政策解读

政府出台三条红线，表面而言是在限制房企融资途径，降低房企金融安全风险，实则是为了抑制市场地价房价过快增长，保障房地产市场回归理性，有序、稳定发展。三条红线既降低部分房企的超高杠杆率，又迫使房企做出让步，恢复企业资金链平稳，收缩市场扩张脚步，使市场达到长效平稳，房企杠杆率降低，金融风险可控。

对于企业而言，三条红线势必影响市场信贷趋于保守，保障企业稳固性发展的同时，加大了企业融资难度。一方面，公司当积极拓展其他融资途径，充实企业融资水平。另一方面，更应加紧前期销售项目回款，把销售额变成公司回款后的现金流，稳定企业资金链。

对于项目而言，面临市场的不确定性，应提高自身产品力，好的产品往往具有较强抵御风险的能力，本案应回归“产品为王”“价值为王”，用核心竞争力获取市场，缔造项目超高口碑，实现区域内脱颖而出。